霸王条款例一

    本广告为要约邀请，—切图片、文字说明以合同为准。

    霸王案例：某开发商在其广告中声称，将在园区内引入某重点小学，有许多业主冲着这一点购买了其开发的房产，但入住几年后，才发现重点小学。仍是空中楼阁。开发商辩称，广告仅是要约邀请，并没有合同约束力。

    霸王命门：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

霸王条款例二

    出卖在售房过程中向买受人提供的图纸、资料等，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。

    霸王案例：某开发商在其提供的图纸电，卫生间的面积达到7平方米，市民王先生认为这正好合乎其生活习性，所以签下了购房合同。殊不知在-验收时才发现，卫生闻的面积严重缩水。根本放不下可以泡澡的浴缸。开发商声称图纸数据只是参考，具体数据以房屋实测面积为准，开发商对图纸有最终解释权。

    霸王命门：唯有法院才拥有最终解释权。《合同法》第39条规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”《恰同法》第41条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款_方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

霸王条款例三

    本认购书签订7日内，认购人未能与出卖人签订正式购房合同的认购人所付诚信金或定金不予退还。

    霸王案例：铁西王先生签下了某开发商提供的认购书，并交纳了1万元的诚信金。但事后发现另有更合意的楼盘，因此找到开发商去要诚意金。但开发商声称王先生违反了这一条款，1万元的诚信金不能退还。

    霸王命门：诚信(意)金、订金不同于定金，在法律上相当于预付款，无论正式合同是否订立都应退还。即使是定金，也分几种情况：

    一、开发商没有取得销售许可证，当事人双方订立的合同无效，定金应予退还。

    二、开发商取得销售许可证，适用“定金罚则”。买房人不履行合同，无权要求退还；开发商不履行合同，则要双倍返还。

    三、买卖双方不能就某些具体的购房条款达成一致意见，而这些不能合意的条款又未在认购书中事先约定，此时合同不能成立属于正常，依据《合同法》115条，双方均不构成违约，定金应予返还。

霸王条款例四

    楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，屋顶和外墙面广告归属出卖人。

    霸王案例：“你家的房子内墙归你。但外墙归我。”某开发商对无偿享有外墙收益振振有词。

    霸王命门：商品房的屋面、外墙是商品房不可分割的组成部分。《物权法》第71条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利……第72条则规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利……

  《物业管理条例》第55条规定：利用物业共用部位、共用设设备进行经营的。应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

霸王条款例五

    占用小区的道路或场地用于停放车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。

    霸王案例：某小区的停车场收益被纳入开发商经营利润，并对区外出售出租。以致小区内业主反而无处停车。

    霸王命门：占用小区共用道路用于停放车位，开发商无权擅自处分，除非开发商证明其投资未列入商品房价格构成，否则所有权和收益权归小区全体业主共有。《物权法》第73条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。《物权法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

霸王条款例六

    商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，单价保持不变，按实结算房款。

    霸王案例：某开发商提供的合同中，注明建筑面积120平方米，但收房时发现建筑面积140平方米。超出了买房人的实际需求。但开发商仍据此向买房人索要多出来的20平方米房款。

    霸王命门：最高人民法院在《解释》中第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的按照以下原则处理。

    一、面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

    二、面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的。面积误差比在3％(含3％)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

霸王条款例七

    买受人若选取个人住房按揭贷款方式，如造成银行放款延误，影响出卖人回款，房价按现价上调。

    霸王命门：价格是合同中核心的条款之一，变更价格即是变更合同。不经协商单方随意变更价格，合同不成立。

霸王条款例八

    因设计调整、气候变化等原因，导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。

    霸王案例：某开发商因为资金周转不灵。导致施工单位停工。直至在合同规定的交付日期之后一年才向业主交房，开发商据此拒绝承担违约责任。

    霸王命门：设计调整、气候变化、施工停顿等不属于不可抗力的范围。不可抗力应具备两个特征：其一是不能预见、不能避免、难以克服的；其二必须是客观情况，例如地震、台风、水灾、雷击等情况。某些特殊情况，除非经由政府认定认可的，才可以免贵，例如三月份沈城出现罕见的暴雪天气。

霸王条款例九

    因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。

    霸王案例：某开发商在交付日之后三年仍无法交房。其三年时间赔付给业主的违约金才占总房款的百分之一．和同期银行利息相比，违约金几乎没有惩罚力度。

    霸王命门：开发商在此减轻了自身的违约责任，排除了消费者解除合同的权利。最高人民法院在《解释》中第15条规定：出卖人延迟交付房屋……经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，另有约定的除外。

霸王条款例十

    买受人解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金，出卖人解除合同的，出卖人按应付款的5％支付违约金。

    霸王命门：《合同法》第3条规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将其意志强加给另一方。《合同法》第5条规定：当事人应遵循公平原则确定各方的权利义务。合同法第40条规定：格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方权利的，该条款无效。

霸王条款例十一

    买受人在办理入住手续时，应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话及装修保证金等费用，否则不予办理人住手续。

    霸王命门：买受人与出卖人签定购房合同后，卖方必须将房子交付对方，不交钥匙的行为本身就是违约行为。至于其它的费用应另行约定，一事归—事，一码归一码，不能以附加的条件作为前提约束对方的合法权利。

霸王条款例十二

其他含有危害社会公共利益的合同格式条款。

小知识：

啥叫霸王条款？

    “霸王条款”往往以格式合同、通知、声明、店堂告示、行业管理等方式出现，一般具有五大共性：

    一是减免责任，逃避开发商应尽的义务；

    二是违反法律规定，任意扩大开发商权限；

    三是排除、剥夺消费者的权利；

    四是权利义务不对等，任意加重消费者责任；

    五是利用模糊条款掌控最终解释权。

这些也是霸王条款

    1、出卖人单方指定物业管理公司

    2、以格式条款明确限制买房入不能对合同条款提出调整主张。

    3、住宅土地使用期限70年，自开发商买地时算起。

    4、购房者必须到指定的律师事务所和银行办理相关的业务。

    5、双方签订合同后，开发商有权将房产转卖他人，只需赔付应付房款的x%作为赔偿。

    6、会所、各类球场等休闲娱乐设施，归出卖方所有。

    7、对拒缴物业管理费的住户，物业有权停水停电。

    8、在停车场停放车x元／月，车辆损坏或丢失，以及车内物品丢失或损坏，均由车主承担责任。

遭遇霸王条款，您应如何维权？

    1、尽量要求开发商提供《商品房买卖合同(示范文本)》，注意合同文本是否已被修改。某些开发商可能会加入一些对自己有利的条款，然后重新打印，导致购房者误以为这就是标准的《商品房买卖合同》。

    2、签约前严格审查合同条款及其附加协议。事前审查，防止不合理的条款进入合同，避免自己将来陷入不利的境地。买房时应对开发商提供的格式合同条款，即对开发商事先在空白处填写和盖章的部分，进行仔细审查。

    3、保存好购房时各种书面材料，若是复印件则应要求开发商盖章确认。遇有疑难问题，应尽量请教专业人士或者律师。

    4、向有关政府部分、维权组织寻求帮助。购房者被霸王条款困扰时，可以向工商管理机关、消费者协会等组织投诉，由维权组织机构进行查处、调解。

    5、集体维权。霸王条款因为多是重复使用，侵害的对象往往是群体性的。如果消费者联络其它受害者通过法律途径共同维权，维权的成本、费用就低得多，而且力度更大。